Desde la Perspectiva del Facility Manager

El uso de BIM extendido a la fases de post-construcción  permite reducir los costes de mantenimiento.  El diseño y la construcción de cualquier edificio, no son la mayor inversión. Lo que dispara los costes, es el mantenimiento  asociado a la  fase post-construcción, llegando incluso a afrontar hasta el 75% de los costes.

La imparable implantación BIM en España, y más aún en países como Holanda, Alemania y otros países nórdicos que nos sacan ventaja , aplicada al mundo del FM (Facility Management) brinda beneficios principalmente en las áreas de comunicación, gestión de costes e información.  BIM contribuye aportando un modelo as-built, también conocido como el gémelo digital , que permite el acceso a un fichero actualizado a todos los profesionales que intervienen en su diseño, construcción o gestión. Aunque quizás la parte que más piropos se lleva, es por el ahorro de costes, la mayor predictibilidad de los posibles escenarios y la facilidad en la visibilidad de interferencias, conflictos o clash detection.

¿ Qué es y cuáles son las diferencias entre el mantenimiento preventivo versus el correctivo?

El mantenimiento preventivo es aquel que establece una programación en el tiempo del conjunto de actividades de revisión y sustitución. La prevención siempre es más económica, en primer lugar porque permite agendar las revisiones y sustituciones basándose en las especificaciones de los propios fabricantes y alargando la vida útil de los elementos, pudiendo crear alertas en tus dispositivos digitales para llevar el control por días, meses,años. Para el volcado de información existen varios softwares específicos para FM que toman la información directamente del modelo BIM, por eso la importancia de contar con un gémelo digital de los edificios o complejos de los que se va a programar el mantenimiento.

En la actualidad los FM tienen que lidiar con gran volumen de datos, y el uso popular de hojas de cáclculo como fichero de gestión, a menudo resulta insuficiente. Aplicar la metodología BIM también en las tareas de mantenimiento permite crear avisos específicos desde para la revisión o  la sustitución de cada uno de los elementos permitiendo más efectividad en estas tareas.

En el caso de un hotel por ejemplo, sería como saber cuántas bombillas tienen que ser repuestas este año, o cuántas máquinas de aire acondicionado necesita limpiar los filtros, o en el caso de que toquen cambiar los sanitarios saber con plena certeza el número de metros de pavimentos, pintura, etcétera que se necesite. Y todo a golpe de click, desde el ya mencionado gemelo digital.

El mantenimiento correctivo, espera a que aparezca los fallos y las averías para ser resueltas. El método apaga-fuegos, aunque puede ser funcional, a la larga resulta en menos efectividad y a menudo mayor coste.

Pongamos por ejemplo que se ha levantado la pintura de  algunas habitaciones del hotel. En el mejor de los casos,  necesitarás pedir varios presupuestos antes de decantarte por uno, perdiendo el tiempo de enseñar las áreas que necesita de reparación y el tiempo y recursos (de personal) empleado en ello.

Sin embargo, al contar con tu gemelo digital, puedes saber con precisión cantidades específicas del elemento en cuestión, tan solo accediendo desde tu móvil o tablet en tu modelo BIM digital. Ni que decir tiene, que además no tendrás que descifrar las diferentes propuestas de presupuestos como si fueras el inspector Gadget, sino que podrás especificar cuantías de antemano, ahorrándote las horas de cálculo y homogeneidad al decidir la mejor oferta.

El conocimiento da poder, y BIM te da toda la información que previamente se le haya atribuido.

Si no, te invito a qué hojees este ejemplo de un modelo BIM realizado con un juguete de Lego.

Nos encantaría saber qué otras formas de llevar el control de mantenimiento usáis en vuestras instalaciones. ¿ nos las compartes?

En este artículo hablaremos de cómo las nuevas tecnologías de documentación como es el escáner láser 3D permiten aportar más información en menos tiempo comparado con otros métodos tradicionales y asegurando en todo momento la exactitud y precisión que se requiere en un levantamiento georreferenciado. Explicaremos en qué consiste esta metodología, sus ventajas y en qué situaciones podremos aplicarla con todas las garantías.

¿Qué es la georreferenciación?

 Todos los que de alguna manera estamos vinculados al sector de la edificación hemos oído hablar en algún momento de la georreferenciación, aún más si cabe desde que en el 1 noviembre de 2015 entró en vigor la nueva ley hipotecaria (ley 13/2015) que regula la procedimentación para asegurar la ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales. La finalidad última de la georreferenciación es la de coordinar la información catastral con el registro de la propiedad para así ofrecer una información más visual a la vez que actualice los posibles desfases o incoherencias existente con la realidad física.

Dicho de otro modo se trata de delimitar y ubicar cualquier parcela o inmueble mediante un sistema de coordenadas unificado de valores absolutos, en España se usa el sistema de referencia ETRS89 en proyección UTM. Y para ello es necesario disponer de una herramienta de medición precisa (estación total ó escáner láser) y un sistema de posicionamiento de alta precisión (GPS).

En la figura se muestra el escaneado de una parcela entre medianerías. En rojo se muestra el contorno según los datos de catastro, en negro se muestra el contorno real con datos actualizados con GPS y escáner láser 3D

Cómo se garantiza la precisión que exige la ley

Textos extraídos de la normativa:

Apartado séptimo:

“La representación gráfica se podrá obtener mediante la realización de un levantamiento topográfico sobre el terreno, en el que se detallen, entre otras cuestiones, sus características técnicas y escala, o mediante otra metodología que se considere más apropiada al entorno de trabajo.”

“e) Precisión métrica. La representación gráfica de las parcelas afectadas que proponga modificaciones o rectificaciones de la delimitación de las parcelas existentes en la cartografía catastral, deberá garantizar las precisiones métricas consecuentes con la metodología aplicada:

− Cuando la representación gráfica se derive de un levantamiento topográfico, éste deberá tener una precisión absoluta tal que el error máximo sea inferior a 25 cm y que el 85% de los puntos tengan un error máximo de 20 cm, cualquiera que sean los medios utilizados (topografía clásica o técnicas de posicionamiento GNSS).

− Cuando la representación gráfica se realice mediante digitalización sobre la cartografía catastral, la precisión geométrica será de +/-0,20 m o de +/-0,40 m, según se represente sobre cartografía catastral urbana o rústica respectivamente.”

Teniendo en cuenta estas exigencias podemos decir que la tecnología láser 3D apoyada sobre posicionamiento GPS está dentro de las restricciones marcadas por ley pues el rango de error del escáner láser 3D se sitúa en los 2 mm y el del dispositivo GPS entre los 2 y 5 mm.

Qué ventajas ofrece respecto al sistema tradicional de estación total

La principal ventaja que ofrece el levantamiento mediante escáner láser 3D es la alta tasa de muestreo (900.000 puntos por segundo). Esto nos permite disponer de una gran cantidad de datos del espacio tridimensional en color en un período de tiempo muy reducido, lo que supone una drástica optimización en recursos a emplear. Con el añadido de que en la mayoría de situaciones solo es necesario un operario para llevar a cabo el levantamiento.

Otra gran ventaja que permite el empleo de esta tecnología es la disponibilidad simultánea de la información topográfica con precisión del recinto o ámbito de trabajo. De manera que en un solo levantamiento disponemos de la información a georreferenciar y la topografía del terreno.

Como se aprecia en la figura se muestra en la vista de alzado resaltado en rojo una cavidad que penetra en el terreno y a su vez en la vista en planta se observa cómo penetra dicha cavidad en la finca limítrofe.

En qué situaciones es aplicable esta metodología

Prácticamente en la mayoría de situaciones que requiera georreferenciación es factible el uso del escáner láser 3D. Tan solo aquellos ámbitos donde los límites o singularidades de una finca ó inmueble no sean al 100% perceptibles por el escáner quedarían fuera de alcance.

–          Certificado de georreferenciación para obra nueva ó reforma

–          Actualización de la información catastral

–          Estudio de alineaciones

–          Conflictos de linderos entre fincas limítrofes

–          Levantamientos arqueológicos sin referencia geográfica

En BIMnD te ofrecemos el acceso a esta tecnología además del asesoramiento para llevar a cabo una georreferenciación de éxito. Si tienes dudas sobre el rendimiento o ámbito de aplicación de nuestra metodología para tu proyecto ponte en contacto a través de nuestros canales de comunicación.

Visita nuestros casos de éxito en este enlace.

Qué necesitas saber y/o hacer para una Implantación BIM exitosa

El sector AEC pese a su envargadura , es de los sectores que aún no ha incorporado de una forma consistente las ventajas de la tecnología actual.

¿ Por qué necesita el sector AEC innovar?

La innovación se asocia a beneficios de ahorro de tiempo y recursos. Si  eres una empresa, debes de invertir para mejorar, o aceptar correr el riesgo de irte quedando obsoleto.

Estar acostumbrado a hacer algo de una determinada manera, no significa que sea la mejor forma de hacerlo ni la más efectiva.

El sector AEC abarca grandes períodos de ejecución, además de movilizar gran cantidad de recursos materiales y humanos, lo que unido a la alta competitividad y a la desactualización tecnológica, le empujan a buscar soluciones que ayuden a ganar ventajas competitivas en este sector maduro y con necesidad de actualizarse.  A esta circunstancia hay que añadir la presión derivada de la incorporación de BIM en determinadas licitaciones de cáracter publico. 

BIM, esa metodología que busca la mejora, continúa y  durante todo el ciclo de vida del proyecto, promoviendo la parte más visual y comunicativa, bien a través de los procedimientos y flujos de trabajo, como a través de los beneficios derivados de trabajar en BIM.

¿ Qué ventajas tiene pasar del 2D al 3d?

A pesar de estar acostumbrado a trabajar en 2D, resulta mucho más natural, intuitivo y clarificante hacerlo en 3D.

Pero esa, no es la única razón.

Los principales beneficios de que el sector AEC cambie a trabajar en el 3D son muchos, algunos de los más importantes:

• Ahorro en costes, antes y durante todo el proceso edificatorio
• Mayor precisión, contar con la última tecnología disponible te garantiza una toma de datos fiable, precisa y real
• Reducción radical de errores de obra, al identificar en el gemelo digital todos los tipo de clash detection 
• Cumplir el compromiso temporal pactado, gracias a la simulación constructiva
• Mejor planificación integral
• Facilidad en los modelos de gestión de grandes edificaciones y la optimización de sus planes de mantenimiento
• Rapidez y eficacia  en la toma de decisiones
• Rápida actualización de los cambios, gracias al trabajo colaborativo sobre un modelo central.

Hasta aquí los beneficios, pero en tú opinión ¿ cuáles serían los obstáculos por las que en España no somos pioneros en BIM? Respuestas hay muchas y no son lo más importante, es conveniente identificar los beneficios globales (como empresa, sector….) e individuales para cada persona que integra y colabora con el proyecto, para que la motivación del cambio sea mayor.

Cambiar a BIM comienza con una intención, desde BIMnD te acompañamos y guiamos para implantar BIM en tu empresa privada u organización pública. No existe una fórmula mágica de BIM, por eso tratamos cada implantación de manera muy personal, para poder entender la situación real y lo que necesitas, sólo así podemos ofrecerte soluciones concretas aplicables a ti y a tu organización/empresa.

¿ Cuáles son los pasos clave para hacer una implantación BIM?

1. Realizar un estudio de la situación actual, de los recursos, infraestructura para reconocer el punto de inicio del que se parte.
2.  Creación del plan de acción o BEP (Bim Execution Plan) con la asignación de los roles BIm, los flujos de trabajo y las plantillas
3.  Evaluación , seguimiento y  aplicación del plan sobre un proyecto piloto

“No podemos convertirnos en lo que queremos ser, permaneciendo en lo que somos.”

¿dudas?

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